Jos lähdetään laskemaan Tampereen asuinkuluja, yhtiövastikkeita ja vuokran korkokuluja sekä vuokratulojen verotusta voidaan helposti todeta asuntosijoittamisen olevan keskusta-alueella kallista puuhaa. Alkuvuosina korkokulujen ollessa kovia voi asunnosta saatu vuokratulo kattaa vain kolmannes osan asunnon todellisista menoista ja enojen ylittävän monen asuntosijoittamisesta haaveilevan budjetin täysin. Tästä syytä monet keskusta asuntoja hamuavat ovatkin siirtyneet pitkäaikaisvuokralaisen etsimisestä muihin vaihtoehtoihin, kuten asunnon lyhytaikaisen vuokraamisen mahdollisuuksiin.
AirBnB palvelu on kotiutunut Suomeenkin, mutta sen tarjoamat mahdollisuudet saattavat tulla yllättäen kalliiksi sijoittajalle sen verotuksen takia. Vuokratuotoilla Suomessa on yksinkertainen verotus. Alle kolmenkymmenen tuhannen euron vuokratuloista verotetaan kolmekymmentä prosenttia. Summan ylittyessä, verotusta kiristetään kolmeenkymmeneen neljään prosenttiin. Hoitovastikkeet ja muut asunnon vuokrauksesta johtuvat kulut voidaan kuitenkin verotuksessa vähentää. Oli vuokraus aika sitten pitkäaikainen tai lyhyt aikainen, voi asunnon vuokraus katkaista yhtäjaksoisen asumisen rajan. Jos asunnosta ei haluta sen myyntihetkellä maksaa ylimääräisiä veroja, on siinä asunnossa pitänyt asua yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta. Tämä koskee myös sitä, jos asuntoa on vuokrattu esimerkiksi AirBnB palvelun kautta vaikkapa yhdeksi päiväksi.
Paljonko keskusta yksiöstä voi kysyä lyhytaikaista vuoraa?
Keskusta yksiöiden pitkäaikaiset vuokrahinnat riippuvat asunnon neliöistä ja sijainnista paljon, mutta keskiarvolta kaupunki yksiöstä voidaan pyytää noin kahdenkymmen euron neliöhintaa kuukaudessa. Tämä tarkoittaa sitä, että keskiarvolta 25 neliön pienestä keskusta yksiöstä voisi pyytää viiden sadan euron kuukausi vuokraa. Tämä tarkoittaa, että päivittäinen vuokran määrä pitkäaikaiselta vuokralaiselta on 16,5 euroa päivässä. AirBnB palvelussa keskustan yksiöistä pyydetään päiväkohtaisesti kohteesta riippuen 35 eurosta 55 euroon yö hintaa. Pienestä kalustetusta asunnosta ei siis saa kuitenkaan mitään jättipalkkioita.
Jos tämän kaltaisella lyhytaikaisella vuokrauksella on tarkoitus kerätä vuokratuottoja, se tarkoittaisi sitä, että samaan vuosituloon päästessään täytyisi asunto olla vuokralla lähes puolet koko vuodesta. Kun lasketaan, että noin kahdenkymmenen viiden neliön yksiöstä keskusta alueella voisi saada yhtä jaksoisen vuokralaisen ollessa vuokralla asunnossa vuodessa vuokratuottoa kuusi tuhatta euroa se tarkoittaa, että asunnon ollessa AirBnB:ssä 35 euron yön hintaan, saman vuokratuoton saisi aikaiseksi sillä, että asuntoa vuokrataan vuoden aikana yli 170 yöksi. Sen lisäksi, että pitkäaikaisen vuokralaisen vuokratuotto on varmempaa kuin lyhytaikaisen vuokraamisen, on lyhytaikaisessa vuokraamisessa myös paljon työtä. Asunnon siivous jää usein asunnon vuokraajan harteille ja petilakanoiden vaihdosta avaimen palauttamiseen ja hakemiseen asti asunnossa riittää jatkuvaa työtä. Joten todellinen ansainta verrattuna työnmäärään voi jäädä yllättävän pieneksi.
Vaihtoehtona näiden kahden väliltä on vuokrata asuntoa työmatkalaisille, heille tarkoitettuja väyliä pitkin, jolloin vuokraus aika on lyhyempi ja vuokran hinta voi olla korkeampi kuin pitkäaikaisvuokralaisen ja silti vuokralaisen saaminen paljon säännöllisempää kuin vapailta markkinoilta. Tähän järjestelyyn kuitenkin liittyy usein se, että työpaikka asuntojen vuokraajat tekevät yhteistyötä yleensä vain yritysten kanssa ja tästä syystä vuokra-asuntoa pitäisi vuokrata yrityksen esimerkiksi toiminimen kautta.
Sijoitusasunto on aina riski
Oli vuokraustapa millainen vain, on se varmaa, että niin verottaja kuin pankki ja taloyhtiökin pitää varmasti huolen, että rikastumaan sijoitustoiminnalla tai varsinkaan vuokraustoiminnalla ei pääse. Siksi on syytä miettiä onko sijoituksen hankinta se vaihtoehto mitä oikeasti halutaan ja siitä pitää olla tarpeeksi kokemusta tai tietoa ja tukiverkostoa ympärillä. Monia lain pykäliä ja vuokrauksen ongelmia ei osata etukäteen aavistaa ja sijoitusmielessä asunnon hankkijat päätyvätkin pian myymään asuntonsa eteenpäin saamatta siitä minkäänlaista tuottoa kulujen takia. Tästä syystä kurssit ja tarkka pohtiminen ja laskeminen on tarpeen ennen autokaupoille ryntäämistä.
